직접 법원경매를 할때 주의할점 / 권리분석

1. 법원 경매 사이트에서 물건 정보 확인

대법원 경매정보 사이트 (📌 https://www.courtauction.go.kr/)

• 해당 사이트에서 사건번호로 조회하면 등기부등본, 감정평가서, 매각물건명세서 등을 확인할 수 있습니다.

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2. 주요 권리 분석 방법

① 등기부등본 분석 (소유권 & 권리 관계 파악)

• 갑구(소유권 관련 사항)
  • 소유자가 누구인지, 가압류(소송 중인 경우)나 가처분(소유권 이전 제한)이 있는지 확인
• 을구(저당권, 근저당권 등 설정 사항)
  • 은행 근저당, 가등기(미등기 매매 계약), 전세권 등이 있는지 확인

📌 핵심:

• 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리가 있는지 확인해야 합니다.
• 보통 경매 개시 결정 이후 설정된 권리는 소멸하지만, 선순위 임차인(대항력 있는 세입자) 등은 인수해야 할 수도 있습니다.

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② 매각물건명세서 확인 (법원 제공 자료)

• 경매 물건에 대한 임차인 현황과 말소기준권리가 기재됨
• 특히 "인수할 권리 있음" 항목에 주의해야 함

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③ 점유자(세입자) 분석

• 임차인이 "대항력"과 "우선변제권"을 갖는 경우, 낙찰자가 보증금을 떠안을 수도 있음
• "대항력 있는 세입자"란?
  • 전입신고 + 확정일자를 받은 경우
  • 경매 진행보다 먼저 전입했다면 경매 낙찰 후에도 거주할 수 있음

📌 확인 방법:

• 전입세대 열람: 주민센터 방문 후 열람 가능
• 임대차 계약서 확인: 법원 기록 열람 가능

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3. 직접 권리 분석이 어려운 경우

① 경매 컨설팅 이용 (유료)

• 법무사, 변호사, 경매 전문 업체에서 대행 가능

② 공인중개사 상담

• 해당 지역 공인중개사에게 시세 및 권리 분석 조언을 받을 수 있음

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4. 무료로 도움받을 수 있는 곳

• 대한법률구조공단 (https://www.klac.or.kr)
  • 무료 법률 상담 가능
• 온비드 및 캠코 공매 상담 센터
  • 공매(캠코) 관련 상담 가능

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✅ 결론:
직접 권리 분석을 하려면 등기부등본, 매각물건명세서, 임차인 정보를 철저히 확인해야 합니다. 위험 부담이 있는 경우 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.